空き家バンク費用と補助金

空き家バンク物件、購入とリノベーションで活用できる補助金の種類と探し方・申請のポイント

空き家バンク物件購入とリノベーションにかかる費用と補助金について

都市部を離れ、自然豊かな環境や広々とした住空間を求めて地方への移住を検討されている方も多いかと存じます。特に、魅力的な価格で提供される空き家バンク物件は、移住の選択肢として注目されています。

しかし、物件価格そのものだけでなく、取得にかかる諸費用や、必要となるリノベーション費用について、具体的なイメージが掴めず、資金面での不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。さらに、「補助金」という言葉は聞くものの、どのような制度があるのか、自分が対象になるのか、どうすれば利用できるのかが分からず、尻込みしてしまうこともあるかもしれません。

この記事では、空き家バンク物件の取得からリノベーション、移住までにかかる費用全体像を分かりやすく解説し、さらに費用負担を軽減するために活用できる可能性のある様々な補助金制度について、その種類や探し方、申請の際のポイントを丁寧にご説明いたします。この記事を通じて、費用に対する不安を解消し、計画的な移住への第一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。

空き家取得にかかる費用の内訳

空き家バンクに掲載されている物件は、魅力的な価格設定がされていることが多いですが、物件の表示価格（売買価格）だけが取得にかかる費用ではありません。実際には、物件価格に加えて様々な諸費用が必要となります。主な費用項目は以下の通りです。

• 仲介手数料: 不動産会社を介して購入する場合に発生します。宅地建物取引業法で上限額が定められており、物件価格（税抜）に対して「200万円以下の部分：5% + 400万円以下の部分：4% + それを超える部分：3%」と消費税を合算した金額が上限です。物件価格によっては数百万円程度になることもあります。
• 登記費用: 物件の所有権移転登記にかかる費用です。登録免許税（固定資産税評価額に基づいて算出）と、司法書士への報酬が含まれます。一般的に数十万円程度を見込む必要があります。
• 不動産取得税: 物件を取得した後に一度だけかかる税金です。固定資産税評価額に基づいて算出されますが、軽減措置が適用される場合もあります。
• 固定資産税・都市計画税: 毎年かかる税金です。物件の引き渡し日を境に、売主と買主とで日割り精算を行うのが一般的です。
• 印紙税: 売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約金額に応じて税額が決まります。
• インフラ整備費用: 物件の場所によっては、上下水道やガスなどのインフラが未整備の場合があります。これらの引き込みや整備には別途費用がかかることがあります。
• その他: 境界確定のための測量費用や、必要に応じて建物の状況調査費用などがかかる場合もあります。

これらの諸費用は、一般的に物件価格の6%から10%程度が目安とされていますが、物件の状態や地域によって大きく変動することを理解しておくことが重要です。

リノベーション費用の目安と抑えるポイント

空き家バンク物件は、築年数が経過している場合や、前の入居者の利用状況によって、ある程度のリノベーションが必要となることが一般的です。リノベーションにかかる費用は、その内容や規模によって大きく異なります。

• 部分的な改修: キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備の交換や、壁紙、床材の張り替えといった内装の改修など、特定の箇所のみをリフォームする場合です。内容にもよりますが、数百万円程度から行うことが可能です。
• 間取り変更を伴う大規模改修: 壁を撤去して部屋を繋げたり、断熱改修、外壁・屋根の補修なども含めて全体的に改修する場合です。建物の構造に関わる場合もあり、費用は数百万から1千万円以上となることも珍しくありません。
• フルリノベーション: 骨組みだけを残して全面的に改修し、間取りや内装、設備を一新する場合です。新築に近い状態に生まれ変わらせることも可能ですが、費用もそれに応じて高額になり、1千万円を超えるケースが多くなります。

リノベーション費用を抑えるための一般的なポイントとしては、以下の点が挙げられます。

• 優先順位を明確にする: 最初に「絶対にやりたいこと」「必要最低限のこと」をリストアップし、予算に応じて優先順位をつけます。全てを一度に行わず、段階的にリノベーションを進めることも一つの方法です。
• 相見積もりを取る: 複数のリフォーム会社や工務店から見積もりを取り、内容や費用を比較検討します。会社によって得意な工事や価格設定が異なるため、比較検討は非常に重要です。
• 既存のものを活かす: まだ使える設備や内装材は、無理に交換せず補修やクリーニングで対応することも検討します。古材などを活かしたデザインも可能です。
• DIYの検討（可能な範囲で）: 専門的な知識や技術が必要ない範囲（例えば、壁の塗装や簡単な棚の設置など）であれば、ご自身で行うことで費用を抑えられます。ただし、安全面には十分配慮し、無理のない範囲にとどめることが賢明です。

リノベーション費用は、建物の状態や劣化具合、使用する建材や設備のグレードによって大きく変動します。事前に専門家によるインスペクション（建物状況調査）を行うことで、必要な工事内容や費用をより正確に把握できる場合があります。

その他の付随費用

空き家を取得し、リノベーションを終えて移住するまでには、上記以外にもいくつかの付随費用が発生する可能性があります。

• 引越し費用: 現在お住まいの場所から移住先までの引越しにかかる費用です。
• 家具・家電購入費: リノベーションに合わせて新しく家具や家電を買い揃える場合の費用です。
• 火災保険料・地震保険料: 住宅ローンを利用する場合など、加入が必須または推奨される保険の費用です。
• ローン諸費用: 住宅ローンを借り入れる場合、事務手数料や保証料などの諸費用が発生します。
• 移住後の生活費: 当面の生活費や、新しい地域での初期費用なども考慮に入れておくと安心です。

これらの費用も、全体の資金計画を立てる上で忘れずに組み込んでおく必要があります。

活用できる可能性のある補助金制度の種類と探し方・申請のポイント

空き家バンク物件の取得やリノベーションにかかる費用負担を軽減するために、国や自治体は様々な補助金制度を設けています。これらの制度をうまく活用することで、費用を抑えつつ、より快適で安全な住まいを実現できる可能性があります。

補助金制度の種類

主に以下のような種類の補助金があります。

• 国の補助金:

  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業: 住宅の性能向上（耐震、省エネ、劣化対策など）や三世代同居対応などのリフォームを支援する制度です。補助額の上限が比較的高く設定されています。
  • 地域型住宅グリーン化事業（改修型）: 中小工務店等が連携して行う省エネ性能や耐久性等に優れた木造住宅の改修を支援する制度です。
  • 住宅省エネ2024キャンペーン（子育てエコホーム支援事業など）: 開口部（窓等）や外壁等の断熱改修、高効率給湯器の設置など、特定の省エネリフォームを支援する制度です。子育て世帯や若者夫婦世帯は補助上限額が引き上げられる場合があります。
  • 耐震改修に関する補助金: 大規模な耐震改修工事に対して、国や自治体が連携して補助を行う場合があります。
  • その他: 介護保険制度における住宅改修費の支給や、特定の設備（例えば太陽光発電システムなど）の設置に対する補助金などがあります。

• 自治体の補助金:

  • 空き家改修補助金: 空き家バンクなどを通じて取得した空き家を居住のために改修する費用の一部を補助する制度です。多くの自治体で設けられています。
  • 移住・定住促進補助金: 地方自治体が、地域への移住を促進するために、住宅の取得や改修費用、引越し費用などを補助する制度です。年齢や世帯構成（子育て世帯など）によって補助内容が異なる場合があります。
  • 子育て世帯・若者夫婦世帯向け補助金: 特定の世代の住宅取得やリフォームを支援する補助金です。
  • 地域産材利用促進補助金: 地元の木材などを使ってリフォームする場合に補助が出る制度です。
  • その他: 防犯対策や景観改善のための改修など、特定の目的に対する補助金がある場合もあります。

自治体の補助金は、その地域ごとの課題や特性に応じて内容が大きく異なります。中には、取得費用そのものに対する補助や、家財道具の片付け費用に対する補助を設けている自治体もあります。

補助金の探し方

活用できる補助金を探すためには、以下の方法が有効です。

• 各自治体のウェブサイトを確認する: 移住を検討している自治体の公式ウェブサイトを必ず確認しましょう。「空き家バンク」「移住定住」「補助金」「住宅リフォーム」「子育て支援」といったキーワードで検索すると関連情報が見つかりやすいです。空き家バンクのページや移住・定住情報サイトの中に、関連補助金の案内が掲載されていることが多いです。
• 国の補助金情報を確認する: 国土交通省や環境省などのウェブサイトで、住宅関連の補助金情報を確認できます。最近では、複数の補助金をまとめて紹介するポータルサイトなども開設されています。
• 移住相談窓口を利用する: 多くの自治体や都道府県が移住相談窓口を設けています。こうした窓口では、その地域で利用できる補助金について詳しく教えてもらうことができます。
• 建築業者やリフォーム会社に相談する: 地域の事情に詳しい地元の建築業者やリフォーム会社は、活用できる補助金制度について把握している場合があります。見積もりを依頼する際に相談してみるのも良い方法です。

申請のポイント

補助金制度は非常に多様で、それぞれに細かな条件や手続きがあります。申請する際には以下のポイントに注意が必要です。

• 申請期間と期限を確認する: ほとんどの補助金には申請期間が設けられています。予算の上限に達し次第終了となる場合もあるため、早めの情報収集と準備が重要です。
• 対象となる工事・条件を正確に把握する: 補助金の対象となる工事内容や、建物の築年数、申請者の要件（年齢、居住年数、世帯構成など）を必ず確認してください。条件を満たさない場合は申請できません。
• *工事着工前の申請が必要な場合が多い*: 多くのリフォーム関連補助金では、工事を始める前に申請を行い、交付決定を受けてから工事に着手する必要があります。事後に申請することは原則としてできませんので注意が必要です。
• 必要書類を準備する: 申請には、見積書、工事内容を示す図面や写真、住民票、所得証明書など、様々な書類の提出が求められます。事前に必要書類のリストを確認し、余裕を持って準備を進めましょう。
• 他の補助金との併用可否を確認する: 一つの工事に対して複数の補助金を併用できる場合とできない場合があります。必ず制度の詳細を確認してください。

補助金制度は頻繁に変更されたり、新たな制度が創設されたりします。検討している時期の最新情報を必ず各制度の公式サイトや自治体の窓口で確認することが最も重要です。

費用全体像の把握と資金計画の進め方

空き家バンク物件取得からリノベーション、移住までにかかる費用は、これまでに述べたように多岐にわたります。これらの費用項目を洗い出し、利用可能な補助金を見込み額として計算に入れることで、費用全体像をより具体的に把握し、資金計画を立てることができます。

資金計画を立てる上でのポイントは以下の通りです。

1. 想定される総費用の算出: 物件価格 + 取得諸費用 + リノベーション費用 + その他の諸費用 = 想定総費用
2. 利用可能な補助金の見込み額算出: 国や自治体の補助金制度を調べ、対象となる可能性のある補助金の合計見込み額を算出します。
3. 実質的な自己負担額の把握: 想定総費用 - 補助金見込み額 = 実質的な自己負担額
4. 資金調達方法の検討: 自己資金でどこまで賄えるか、不足分を住宅ローンなどでどのように調達するかを検討します。空き家購入やリノベーションに特化したローン商品や、移住者向けの優遇金利が設定されている場合もあります。

具体的な費用シミュレーション例（あくまで目安です）

• 空き家バンク物件価格：300万円
• 取得諸費用（仲介手数料、登記費用、税金等）：50万円
• リノベーション費用（水回り・内装中心）：500万円
• その他の諸費用（引越し、家具等）：100万円

• 想定総費用：950万円

• 活用可能な補助金見込み：

  • 自治体の空き家改修補助金（上限100万円、改修費の1/2）：250万円の工事で50万円
  • 国の省エネリフォーム補助金（対象工事分）：20万円
  • 補助金合計見込み：70万円

• 実質的な自己負担額：950万円 - 70万円 = 880万円

この例では、補助金を活用することで、費用負担が軽減されることが分かります。ただし、これはあくまで一つの例であり、物件の状態、リノベーションの内容、利用できる補助金の種類や金額によって、費用は大きく変動します。

資金計画を立てる際は、少し余裕を持った金額で見積もっておくと安心です。また、住宅ローンの利用を検討する場合は、金融機関に早めに相談することをお勧めします。

まとめ：計画的な準備で空き家バンク移住を成功へ

空き家バンク物件の購入とリノベーション、そしてそれに伴う移住は、人生における大きな変化です。費用に対する不安はつきものですが、費用全体像を正確に把握し、利用できる可能性のある様々な補助金制度についてしっかりと情報収集を行い、計画的に資金を準備することで、その不安を大きく軽減することができます。

この記事で解説した費用項目や補助金の種類、探し方、申請のポイントを参考に、具体的な計画を立て始めてみてください。不明な点や判断に迷う場合は、移住相談窓口や地域の専門家（不動産会社、建築業者、ファイナンシャルプランナーなど）に相談することも非常に有効です。

情報収集と計画をしっかりと行い、利用できる制度を賢く活用することで、空き家バンクを通じた理想の住まい、そして豊かな移住生活を実現できることと存じます。まずは一歩、情報収集から始めてみましょう。