空き家バンク費用と補助金

空き家バンク移住、お金の不安を解消！自己資金・ローン・補助金で賢く進める資金計画の立て方

地方への移住を検討される中で、空き家バンクの活用に興味をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。魅力的な物件が見つかる一方で、取得やリノベーションにかかる費用、そして「結局いくら必要なのか」「どうやって費用をまかなうのか」といった金銭的な不安を抱えている方も少なくないかもしれません。

この記事では、空き家バンク物件の取得からリノベーションを経て移住を実現するまでにかかる費用全体像を明らかにし、特に「自己資金」「住宅ローン」「利用できる補助金」という3つの要素をどのように組み合わせて資金計画を立てていくべきかについて、分かりやすく解説します。費用に関する不安を解消し、具体的な移住計画の第一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。

空き家取得にかかる費用

空き家バンクに掲載されている物件の魅力の一つは、比較的安価な「物件価格」にあります。しかし、実際に物件を取得する際には、物件価格以外にも様々な諸費用が発生することを理解しておく必要があります。

主な取得費用として、以下のものが挙げられます。

• 仲介手数料: 不動産業者を介して売買を行う場合に発生します。宅地建物取引業法で上限が定められており、「（物件価格の400万円を超える部分 × 3% + 6万円）+ 消費税」が一般的です。物件価格が低い場合でも、最低額が設定されていることもあります。
• 登記費用: 所有権移転登記や、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記にかかる費用です。具体的には、登録免許税（国税）と司法書士への報酬が含まれます。登録免許税は固定資産税評価額に対して一定税率がかかりますが、軽減措置が適用される場合もあります。
• 不動産取得税: 不動産を取得した際に一度だけかかる税金です。固定資産税評価額を基に計算されますが、住宅用地や一定の要件を満たす住宅の場合、軽減措置が適用されることがあります。
• 印紙税: 不動産売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が決まります。
• その他: 固定資産税・都市計画税の清算金（引き渡し日を境にした日割り計算）、火災保険料など。

これらの諸費用は、物件価格とは別に現金で支払うことが一般的です。諸費用だけで、物件価格の5%から10%程度を見込んでおくと良いでしょう。

リノベーションにかかる費用

取得した空き家を自分好みに改修するリノベーションは、空き家バンク活用の大きな魅力ですが、費用も大きく変動する部分です。リノベーション費用は、工事内容や建物の状態、使用する建材のグレードによって大きく異なります。

費用目安としては、以下のような考え方があります。

• 部分的なリノベーション: キッチンや浴室などの水回りだけを交換したり、壁紙の張り替えや間取りを少し変更したりする場合です。箇所や範囲によりますが、数十万円から数百万円程度が目安となることが多いでしょう。
• フルリノベーション: 構造部分を残して、間取りの変更、断熱改修、耐震補強、水回り、内装、外装など、全体的に大規模な改修を行う場合です。費用は建物の規模や状態によりますが、建物の延床面積1m²あたり10万円から20万円以上かかることもあります。例えば、延床面積100m²の家をフルリノベーションする場合、1000万円から2000万円以上の費用がかかる可能性もあります。

費用を抑えるためのポイントとしては、以下の点が挙げられます。

• 優先順位をつける: すべてを一度に行わず、まずは構造の安全確保（耐震）や快適性に関わる部分（断熱、水回り）など、優先順位の高い工事から行うことを検討する。
• 相見積もりをとる: 複数のリフォーム業者から見積もりを取り、内容と費用を比較検討する。
• DIYを検討する: 一部を自分で行うことも費用削減につながりますが、専門的な知識や技術が必要な部分は無理をせずプロに任せましょう。

建物の状態、特に基礎や柱などの構造部分、屋根や外壁、水回りなどの傷み具合は、リノベーション費用に大きく影響します。可能であれば、物件購入前に専門家によるインスペクション（住宅診断）を行い、建物の状態を把握することをお勧めします。

その他の諸費用

空き家取得とリノベーション以外にも、移住に伴って発生する可能性のある費用があります。

• 引越し費用: 現在お住まいの場所から移住先までの距離や荷物の量によって異なります。
• 家具・家電購入費: 新居に合わせて新しく購入が必要なものがあれば発生します。
• 保険料: 火災保険や地震保険など、住まいの保険料が必要です。
• 当面の生活費: 移住後、すぐに収入が得られない場合などに備えた生活資金が必要です。

これらの費用も資金計画に含めておくことが重要です。

利用できる可能性のある補助金制度

空き家バンク物件の取得やリノベーション、移住を促進するために、国や多くの自治体で様々な補助金制度が用意されています。これらの補助金を活用することで、自己負担額を軽減できる可能性があります。

補助金制度には様々な種類がありますが、一般的なものとして以下のようなものが挙げられます。

• 国の補助金:
  • 長期優良住宅化リフォーム推進事業: 既存住宅の性能向上リフォーム（耐震性、省エネ性など）や三世代同居対応リフォームなどに対して補助される制度です。要件や補助額は年度によって異なります。
  • 地域型住宅グリーン化事業: 中小工務店などがグループを形成し、省エネルギー性能や耐久性などに優れた木造住宅を建てる場合やリフォームする場合に補助される制度です。空き家改修に適用される場合もあります。
• 自治体（市区町村、都道府県）の補助金:
  • 空き家改修補助金: 空き家バンク登録物件や特定の要件を満たす空き家を改修する際に、工事費の一部を補助する制度です。補助率や上限額は自治体によって大きく異なります。
  • 移住促進補助金: 他の地域から移住してくる世帯に対し、転居費用や家賃、住宅取得費用の一部を補助する制度です。特定の年齢や子育て世帯などを対象とする場合が多いです。
  • 耐震改修補助金: 既存住宅の耐震診断や耐震改修工事に対して補助する制度です。地震の多い地域を中心に多くの自治体で実施されています。
  • 省エネ改修補助金: 窓の断熱改修や高効率給湯器の設置など、住宅の省エネルギー性能を高める工事に対して補助する制度です。
  • 同居・近居促進補助金: 親世帯との同居や近居のために住宅を取得・改修する場合に補助する制度です。

補助金活用のポイント

• 情報収集: 補助金制度は自治体によって内容が大きく異なり、また年度によって変更される場合があります。興味のある地域の自治体公式サイトや、空き家バンクを運営する窓口で最新情報を確認することが最も重要です。
• 申請期間と予算: 多くの補助金には申請期間や予算の上限が設けられています。期間外の申請は受け付けられませんし、予算上限に達すると締め切られる場合があります。早めの情報収集と準備が必要です。
• 対象となる工事や条件: 補助金ごとに、対象となる工事内容、申請者の要件（居住地、年齢、所得など）、建物の要件（築年数、構造など）が細かく定められています。ご自身の計画が要件を満たすか、必ず事前に確認してください。
• 他の制度との併用: 一つの補助金制度しか利用できない場合や、複数の補助金制度を併用できる場合など、制度によって異なります。

補助金はあくまで「費用の一部を補うもの」であり、すべての費用を賄えるわけではありません。しかし、賢く活用すれば、資金計画において大きな助けとなります。

費用全体像の把握と資金計画

これまでに見てきた取得費用、リノベーション費用、その他の諸費用、そして活用可能な補助金をすべて考慮に入れ、費用全体像を把握し、資金計画を立てることが、移住を成功させる鍵となります。

資金計画を立てる上で考えるべきは、「総費用に対して、自己資金、住宅ローン、補助金をどう割り当てるか」という点です。

1. 総費用の目安を把握する: まず、検討している物件価格に加え、取得諸費用、リノベーション費用の概算、その他の諸費用を合算し、「だいたいこれくらいの総額が必要になりそう」という目安を立てます。リノベーション費用は建物の状態によって大きく変動するため、プロに相談して概算を出してもらうとより正確になります。

2. 自己資金を確認する: 貯蓄など、ご自身で用意できる自己資金がいくらあるかを確認します。自己資金は、物件価格の頭金や、住宅ローンではまかなえない取得諸費用、リノベーション費用の一部、そして予備費などに充当します。理想としては総費用の2〜3割程度あると安心と言われますが、それより少なくてもローンや補助金を活用して計画を立てることは十分可能です。

3. 利用可能な補助金を確認・検討する: 検討している移住先自治体で利用できる補助金制度を具体的に調べます。どのような要件があり、ご自身の計画が対象になるか、補助額はいくらかなどを把握します。補助金は収入として計上されるわけではなく、支払う費用から差し引かれる、あるいは後から交付されるものですが、「実質的な自己負担額を減らすもの」として資金計画に組み込みます。申請時期や交付時期も確認し、全体のスケジュールと照らし合わせることが重要です。

4. 住宅ローンの借入額と返済計画を検討する: 総費用から自己資金と利用可能な補助金による軽減分を差し引いた額が、おおよそ住宅ローンでまかなう金額の目安となります。金融機関に相談し、借入可能額や金利、返済期間による月々の返済額などをシミュレーションしてもらいましょう。リフォーム費用も含めて借り入れできる「リフォーム一体型ローン」なども検討できます。無理のない返済計画を立てることが長期的な安心につながります。

5. 予備費を確保する: 空き家の場合、想定外の修繕箇所が見つかったり、リノベーション中に新たな問題が発生したりする可能性があります。また、引越し後の生活にも予期せぬ出費があるかもしれません。総費用の1割程度など、ある程度の予備費を資金計画に含めておくことを強くお勧めします。

資金計画シミュレーション例（あくまで目安）

| 項目 | 費用目安 | 備考 | | :------------------- | :------------- | :----------------------------------------- | | 物件価格 | 300万円 | | | 取得諸費用 | 30万円 | 物件価格の10%と想定 | | リノベーション費用 | 800万円 | フルリノベーション、水回り・断熱・耐震含む | | その他の諸費用 | 100万円 | 引越し、家具家電、保険など | | 総費用合計 | 1,230万円 | | | 自己資金 | - 300万円 | 取得諸費用＋リノベ費用の一部に充当 | | 補助金（自治体改修） | - 200万円 | 上限額や補助率により変動 | | 住宅ローン借入額 | 730万円 | 総費用から自己資金・補助金を差し引き | | 予備費 | 100万円 | 別途確保、またはローン借入額に含める場合も |

※上記の数値は仮定の例であり、地域や物件、工事内容によって大きく異なります。

このように、総費用を算出し、自己資金、補助金、ローンでどのように分担するかを具体的に考えることで、漠然とした費用への不安が具体的な計画へと変わります。

結論・まとめ

空き家バンクを活用した地方移住は、魅力的なライフスタイルを実現する選択肢の一つです。しかし、費用に関する不安を抱えたままでは、計画を具体的に進めるのが難しくなるかもしれません。

この記事で解説したように、空き家取得やリノベーションには様々な費用がかかりますが、それらを一つずつ理解し、自己資金、住宅ローン、そして国や自治体の補助金制度を賢く組み合わせることで、具体的な資金計画を立てることが可能です。

不安を解消し、安心して移住を実現するためには、以下の点が特に重要です。

• 正確な情報収集: 物件や地域ごとの費用相場、最新の補助金制度について、積極的に情報収集を行いましょう。特に補助金については、自治体の公式サイトで最新かつ詳細な情報を確認してください。
• 費用全体像の把握: 取得からリノベーション、移住後の予備費まで含めた総費用を把握する意識を持つことが大切です。
• 専門家への相談: 不動産業者、リフォーム業者、ファイナンシャルプランナーなど、各分野の専門家に相談することで、より具体的で実現可能な計画を立てる手助けが得られます。特に資金計画やローンについては、金融機関の担当者に遠慮なく相談しましょう。

空き家バンクでの住まい探しと移住は、計画的に進めることで、費用の不安を乗り越え、理想の暮らしを実現することができます。この記事が、皆様の新たな一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。