空き家バンクで築古物件を選んだら？リノベ範囲の決め方、費用、使える補助金
空き家バンクを利用した地方移住は、魅力的な選択肢の一つとして注目されています。都市部での暮らしから離れ、自然豊かな環境や広い住空間を手に入れる夢を描いている方も多いことでしょう。しかし、空き家バンクの物件、特に築年数が経過した「築古物件」に興味を持たれた際に、「一体どこまでリノベーションが必要なのか」「費用はどれくらいかかるのか」「使える補助金はあるのか」といった金銭的な不安を抱かれるケースは少なくありません。
この記事では、空き家バンクの築古物件に焦点を当て、物件取得にかかる費用から、リノベーションの範囲をどのように決めるか、その費用目安、そして活用できる可能性のある補助金制度について、分かりやすく解説します。移住や空き家バンク物件の購入をご検討されている皆様が、費用に関する不安を解消し、具体的な計画を立てるための一助となれば幸いです。
空き家取得にかかる費用
空き家バンクに掲載されている物件は、比較的安価な価格設定が魅力の一つです。しかし、実際に物件を取得する際には、表示されている物件価格以外にも様々な費用が発生します。主なものとしては以下の項目が挙げられます。
- 仲介手数料: 不動産業者を介して取引を行う場合に発生します。宅地建物取引業法で上限額が定められており、物件価格の3% + 6万円に消費税を加算した額が目安となります。（物件価格が400万円を超える場合）
- 登記費用: 所有権移転登記にかかる費用です。登録免許税（固定資産税評価額の原則2%）と、司法書士への報酬が含まれます。
- 不動産取得税: 不動産を取得した際に一度だけかかる税金です。固定資産税評価額に対して課税されますが、特例措置が適用される場合もあります。
- 固定資産税・都市計画税: 物件の所有者となった後、毎年かかる税金です。引き渡し日を境に売主と買主で日割り清算することが一般的です。
- 印紙税: 売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額によって税額が変わります。
これらの諸費用は、物件価格の10%〜20%程度を見込んでおくと良いでしょう。
リノベーションにかかる費用と「どこまで」の判断
築古物件を快適に暮らせるようにするには、多くの場合リノベーションが必要です。リノベーション費用は、工事の範囲や内容によって大きく変動するため、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。特に築古物件の場合、「どこまでリノベーションをするか」という判断が費用の総額に直結します。
リノベーション工事の主な種類と費用目安
リノベーションの範囲は、部分的なものから家全体を改修するフルリノベーションまで様々です。
- 部分リノベーション:
- 水回り（キッチン、浴室、トイレなど）: 設備のグレードや工事範囲によりますが、各箇所あたり50万円〜200万円程度が目安です。老朽化が進んでいる築古物件では、配管の交換なども必要になる場合があり、費用が増えることがあります。
- 内装（壁紙、床材など）: 部屋の広さや選ぶ材料によりますが、1部屋あたり10万円〜50万円程度が目安です。
- 外装（屋根、外壁）: 建物の規模や劣化状況によりますが、屋根 repairs/葺き替えで50万円〜200万円、外壁塗装/張り替えで80万円〜300万円程度が目安です。雨漏りや構造に関わる部分の場合、費用が高くなる傾向があります。
- フルリノベーション（スケルトンリフォーム含む）:
- 建物の骨組みだけを残して全面的に改修する場合、一般的に建物本体価格の50%〜100%以上、あるいは床面積あたり10万円〜30万円以上が目安と言われます。例えば、延床面積30坪（約100㎡）の物件をフルリノベーションする場合、1000万円〜3000万円以上かかることもあります。築古物件の場合、構造補強や断熱改修、設備の全面的な入れ替えが必要になることが多く、費用は高額になる傾向があります。
「どこまでリノベーションするか」の判断基準
築古物件のリノベーション範囲を決める際は、以下の点を考慮すると良いでしょう。
- 移住の目的とライフスタイル: どのように暮らしたいのか、どのような機能が必要なのかを明確にします。週末利用なのか、永住なのか、家族構成はどうかなどによって必要な改修範囲が変わります。
- 予算: 用意できる資金の中で、優先順位をつけます。予算が限られている場合は、まずは最低限必要な部分（耐震補強、断熱、水回りなど）に絞り込むという考え方もあります。
- 物件の状態: 物件の築年数だけでなく、建物の構造、基礎、屋根、外壁、水回り設備、電気配線などの劣化状況を専門家に見てもらうことが重要です。プロの診断により、見えない部分の不具合や将来的に必要になるであろう工事が明らかになります。特に、耐震性や断熱性は、安全・快適な暮らしのために重要な要素であり、築古物件では対策が必要なことが多いです。
- 将来の計画: 将来的に家族が増える可能性があるか、リモートワークスペースは必要かなど、長期的な視点も考慮に入れます。
これらの要素を踏まえ、専門家（建築士やリフォーム会社など）と相談しながら、必要な工事と希望する工事のバランスを取り、「どこまで」行うかを具体的に決めていくことをお勧めします。築古物件の場合、事前の建物診断（インスペクション）を行うことで、安心してリノベーション計画を進めることができるでしょう。
その他の諸費用
物件の取得やリノベーション費用以外にも、移住に伴って発生する可能性のある費用があります。
- 引越し費用: 荷物の量や移動距離によって異なります。
- 家具・家電購入費: 新しい住居に合わせて家具や家電を買い替える場合に発生します。
- 火災保険・地震保険料: 物件を保有する上で加入が必要または推奨される保険です。
- 初期の生活費: 移住後、すぐに収入が得られない場合の当面の生活費なども考慮に入れておくと安心です。
これらの費用も資金計画に含めておくことが大切です。
利用できる可能性のある補助金制度
空き家バンク物件の取得やリノベーション、移住に対して、国や自治体は様々な支援制度（補助金や助成金）を設けています。これらの制度を賢く活用することで、費用負担を軽減できる可能性があります。
主な補助金制度の種類と概要
補助金制度は多岐にわたりますが、代表的なものとしては以下のようなものがあります。
- 空き家改修等補助金:
- 多くの自治体で、空き家バンク登録物件の改修費用の一部を補助する制度を設けています。補助対象となるのは、居住のために必要な改修工事（キッチン、浴室、トイレの改修、内装工事、屋根・外壁の改修など）であることが多いです。補助率や上限額、対象となる物件や申請者の条件（年齢、移住の有無など）は自治体によって大きく異なります。
- 移住・定住促進補助金:
- 特定の地域への移住者に対して、住宅取得や改修費用、家賃、引越し費用の一部を補助する制度です。仕事に関する支援（起業や就業への補助）とセットになっている場合もあります。
- 耐震改修補助金:
- 旧耐震基準（昭和56年5月以前）で建てられた住宅の耐震診断や耐震改修工事に対する補助制度です。安全な暮らしのために重要な工事であり、多くの自治体で支援が行われています。
- 省エネ・断熱改修補助金:
- 窓の二重サッシ化、壁や床、天井への断熱材の設置など、住宅の省エネルギー性能や断熱性を向上させる改修工事に対する補助制度です。快適性の向上だけでなく、光熱費の削減にも繋がります。築古物件では断熱性能が低いことが多いため、これらの改修が推奨される場合があります。
- その他のリフォーム補助金:
- バリアフリー改修、同居・近居のためのリフォームなど、特定の目的を持つリフォームに対する補助制度が国や自治体から提供されていることがあります。
補助金申請のポイント
- 最新情報の確認: 補助金制度は年度によって内容が変わったり、申請期間が設けられていたりします。必ず検討している物件がある自治体や、国の制度の公式サイトで最新の情報を確認してください。
- 対象となるか確認: 物件の所在地、築年数、構造、申請者の年齢や居住状況など、制度ごとに細かな条件があります。ご自身や物件が対象となるか、事前にしっかりと確認が必要です。
- 申請のタイミングと手続き: 補助金は、工事着工前に申請が必要な場合がほとんどです。手続きに時間もかかるため、早めに情報収集を始め、計画的に進めることが重要です。また、必要書類（見積書、図面、本人確認書類など）を正確に準備する必要があります。
- 複数の補助金の併用: 条件を満たせば、複数の補助金を併用できる場合もあります。ただし、一つの工事に対して重複して補助を受けることはできないなど、制限があることが多いです。
自治体の空き家バンク担当窓口や移住相談窓口に相談すると、利用できる可能性のある補助金について具体的なアドバイスをもらえることが多いです。
費用全体像の把握と資金計画
空き家バンク物件の取得からリノベーション、そして移住後の生活までを見据えた費用全体像を把握し、無理のない資金計画を立てることが、安心して移住を実現するための鍵となります。「どこまでリノベーションするか」という判断が、資金計画の根幹をなすと言えるでしょう。
費用全体像の考え方
（物件価格）＋（取得にかかる諸費用）＋（リノベーション費用）＋（その他の移住費用）−（利用できる補助金等）＝移住にかかる総費用
この総費用を把握した上で、自己資金、住宅ローン（リフォーム一体型ローンなど）、親族からの支援、そして利用可能な補助金を組み合わせて、どのように資金を準備するか計画を立てます。
資金計画を立てる上でのポイント
- 余裕を持った予算設定: 築古物件の場合、予期せぬ不具合が見つかり追加工事が発生する可能性もゼロではありません。計画段階で少し余裕を持った予算を設定しておくことをお勧めします。
- 返済能力を考慮したローン計画: 住宅ローンを組む場合は、将来の収入や支出を見込み、無理のない返済計画を立てることが重要です。
- プロへの相談: 不動産業者、リフォーム会社、建築士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談することで、より現実的で具体的な資金計画を立てることができます。空き家バンクがある自治体の窓口でも、資金に関する相談を受け付けている場合があります。
資金シミュレーション例（あくまで目安）
例えば、空き家バンクで物件価格300万円の築古物件を取得し、一部または全面的にリノベーションを行うケースを想定します。
- 物件価格: 300万円
- 取得にかかる諸費用: 物件価格の15%と仮定 → 45万円
- リノベーション費用: どこまで行うかで大きく変動します。
- 必要最低限（水回り交換、構造補強、最低限の断熱など）： 500万円〜1000万円程度
- 快適性を重視（水回り更新、耐震補強、しっかり断熱、内装一新など）： 1000万円〜2000万円程度
- その他の移住費用: 引越し、家具家電、当面の生活費など → 100万円〜300万円程度
- 利用できる補助金: 自治体の空き家改修補助金（上限100万円）、国の断熱改修補助金（上限あり）など、合計で50万円〜200万円程度が利用できる可能性
この場合、リノベーションの範囲によって総費用は大きく変わります。
- 必要最低限のリノベの場合: (300 + 45 + 500) + 100 = 945万円 から (300 + 45 + 1000) + 300 = 1645万円 程度から、補助金を差し引いた額が目安となります。
- 快適性重視のリノベの場合: (300 + 45 + 1000) + 100 = 1445万円 から (300 + 45 + 2000) + 300 = 2645万円 程度から、補助金を差し引いた額が目安となります。
これはあくまで非常に簡略化した例であり、物件の状態、工事内容、地域、補助金の活用状況によって費用は大きく異なります。重要なのは、ご自身の希望する暮らしと予算、そして物件の状態を踏まえ、具体的なリノベーション範囲を決め、それに伴う費用を専門家と一緒に算出し、資金計画を立てることです。
まとめ
空き家バンクの築古物件で理想の移住を実現するためには、費用全体像を正確に把握し、計画的に資金を準備することが不可欠です。特に、リノベーションにおいては、「どこまで改修が必要か、あるいはしたいか」という判断が、費用を大きく左右します。
まずは、移住先の候補地で空き家バンクの情報を集め、興味のある物件があれば自治体の窓口や不動産業者を通じて詳細を確認します。築古物件の場合は、可能であれば専門家による建物診断を行い、物件の状態を把握することが重要です。その上で、ご自身の予算やライフスタイルに合わせ、「どこまでリノベーションするか」を具体的に検討します。この過程で、複数のリフォーム会社から見積もりを取り、工事内容と費用を比較検討することも有効です。
費用負担を軽減するため、国や自治体が提供する様々な補助金制度の情報も積極的に収集し、活用を検討してください。多くの自治体で空き家改修や移住に関する支援を行っています。
費用に関する不安は、情報収集と具体的な計画を立てることで解消できます。焦らず、一つ一つのステップを確認しながら進めていくことが、空き家バンクを通じたsuccessfulな移住への道となります。この記事が、皆様の移住計画の参考になれば幸いです。